מקרקעין ונדל"ן

בניינים שדייריהם יכולים לקדם תהליך תמ"א 38 הם כאלה שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980 ובניינים שלא עומדים בתקן בפני רעידות אדמה (תקן 413). כל התיקונים בתמ"א 38 ותוספות הבנייה שאושרו במרוצת השנים הפכה את מימוש התוכנית לאטרקטיבית במיוחד ליזמים – אבל בעיקר באזורי הביקוש ולא בפריפריה – וכן עבור הדיירים שמקבלים דירה מוגדלת ומשודרגת בבניין מחוזק ומשופץ, או דירה חדשה בבניין חדש.

ואולם, למרות האטרקטיביות הזו, עד שנת 2018 חוזקו בישראל ב-13 השנים שבהן תוכנית תמ"א 38 קיימת רק כ-50 אלף דירות בכל הארץ, הרבה פחות מהפוטנציאל. בין הסיבות לכך הם משך הזמן הארוך מאוד שלוקח לבצע תהליך תמ"א 38, וחסמי ביורוקרטיה כבדים מאוד שהיזמים וחברות הבנייה נתקלים בהם בבואם לקדם פרויקטי תמ"א.

יזמים רבים שפועלים באזורי הביקוש, שם הדרישה לדירות חדשות גבוהה, הקרקעות הפנויות מעטות מאוד ומחיריהם בהתאם, אומרים כי פרויקטים מתעכבים לעתים 10-12 שנה! בגלל ביורוקרטיה של הרשויות המקומיות. הכוונה היא להוצאת היתר הבנייה לפרויקטי תמ"א שרשויות רבות לא מתלהבות לקדם בעירן. הסיבה היא כי תוספת של יחידות דיור מעמיסה הוצאות לא מבוטלות על העיריות והן מצידן לא מקבלות תשלום מהמדינה עליהן (למעט במתחמים מועדפים).

התוצאה היא כי העיריות מעמיסות קשיים על היזמים ומעכבות את מתן ההיתר שנים רבות, שלעתים הופכות את כל הפרויקט ללא כדאי כלכלית. התיקונים החדשים בתוכנית תמ"א 38 וכן בתיקונים לחוק התכנון והבנייה באים לסייע במקצת בתחום זה. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהוקמה לפני כשנה אמורה לסייע בשחרור חסמי בירוקרטיה.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר נכלל בחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014) ואשר תחולת מרבית הסעיפים המהותיים בו הנו מתאריך 1.1.2014, מהווה מהפכה במיסוי דירת מגורים מזכה. עד לתיקון 76 הוראות מס שבח לגבי השבח שנוצר בעת מכירת דירה שהינה דירת מגורים לא הבחינו לעניין הזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיפים 49 ב, בין מוכר שהנו תושב ישראל לבין מוכר שהנו תושב חוץ. רק לגבי הזכאות לפטור לפי סעיף 49 ה' ולגבי הזכאות לפריסת השבח הראלי על פי הוראות סעיף 48 א (ה) (1) הייתה קיימת הבחנה כאמור והוראות סעיפים אלה התייחסו רק לתושב ישראל. בעקבות תיקון 76 יחולו הוראות הפטור על פי סעיף 49 רק על תושב ישראל ועל תושב חוץ, שימציא אישור משלטונות המס בארץ התושבות שלו על פיו אין לו דירת מגורים בארץ התושבות.

עד לתיקון 76 כללו הוראות החוק שני "מסלולי מס":

1. פטור מלא ממס בשל כל השבח (ראלי ואינפלציוני חייב).

2. חיוב מלא במס.

במסגרת תיקון 76 נוסף "מסלול מס" נוסף – סעיף 48 א (ב2) – המעניק פטור ממס על השבח הראלי (הפטור לא חל על סכום אינפלציוני חייב) שנצבר על פי החישוב הלינארי, עד לתאריך 31 בדצמבר 2013.

במסגרת תיקון 76 צומצמו הוראות הפטור באמצעות ביטול סעיף 49 ב (1) שהעניק פטור במכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים וחלו שינויים בהוראות סעיף 49 ב (2), המעניק פטור לבעל דירת מגורים יחידה, כמפורט להלן:

1. בוטלה הדרישה שלמוכר לא היו ב- 4 השנים שקדמו ליום המכירה יותר מדירת מגורים אחת.

2. נוספה דרישה שהמוכר היה בעל זכות בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים (מניעת פטור במכירת דירה יחידה מיד לאחר גמר בנייתה).

הוספת סעיף 48 א (ב2) מאפשרת לכאורה לבעל מספר דירות מגורים למכור בתאריך 1.1.2014 מספר דירות בפטור מלא ממס בגין השבח הראלי ולהתחייב במס בשיעור 10% בגין הסכום האינפלציוני החייב (הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד 31.12.1993) . כמו כן הוראות סעיף 49 ב (2) "החדש" לא מונעות מבעל מספר דירות מגורים, למכור בפטור מלא לפי סעיף 49 ב (2) את דירת המגורים היחידה שנותרה בבעלותו מיד לאחר מכירת דירת/דירות מגורים בפטור חלקי על פי סעיף 48 א (ב2)).

כדי למנוע את האפשרות לבצע מספר רב של מכירות בפטור מלא או חלקי, כאמור בפיסקה הקודמת, נקבעו בתיקון 76 הוראות מעבר לתקופה מתאריך 1.1.2014 ועד 31.12.2017 הכוללות, בין היתר, את ההוראות הבאות:

1. הוראות סעיף 49 ב (2) לא יחולו בתקופת המעבר על מוכר שבתאריך 1.1.2014 היו בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת.

2. סעיף 48 א (ב2) יחול בתקופת המעבר רק במכירת 2 דירות מגורים, כאשר במכירת לפחות אחת מהדירות, יתקיים התנאי שחלפו 4 שנים מהמועד בו נמכרה דירת מגורים אחרת בפטור ממס כאמור בסעיף 49 ב (1) בנוסחו לפני תיקון 76.

לכללי הפטור הנ"ל קיימים מספר חריגים אשר בהתקיימם נשלל הפטור ממס השבח באופן מלא או יחסי. שני המקרים הבולטים בהקשר זה הינם במקרה של מכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה או במכירה של דירה, אשר מחיר המכירה שלה מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה בה. ראשית, בענין של דירה שנתקבלה במתנה. החוק קובע מפורשות, כי חרף עילות הפטור שצוינו לעיל, לא ינתן פטור ממס אם הדירה הנמכרת נתקבלה במתנה, אלא אם חלפו "תקופות צינון" מסויימות ממועד קבלת הדירה במתנה ועד למכירתה (מתנה יכולה להיות הדירה עצמה, המגרש עליה נבנתה או כספים ששימשו לרכישתה/בנייתה במידה וערכם למעלה מחמישים אחוזים מערך הדירה). כך למשל, אם הורים העניקו במתנה לילדם הנשוי דירה, בה הינו מתגורר, עליו להמתין שנה ממועד קבלת הדירה ועד למכירתה על מנת לזכות בפטור. לעומת זאת, אם המתנה ניתנה מהורה לילד שאינו נשוי ואינו מתגורר בדירה עליו להמתין שלוש שנים וכיו"ב. המקרה השני בו לא ינתן פטור במכירת דירת מגורים אף אם נתקיימו תנאי הפטור שנמנו לעיל, הינו כאמור במכירה של דירה אשר קיימות לגביה זכויות בנייה נוספות מעבר לבנוי בפועל. במקרה זה העיקרון הינו, לתת פטור לגבי שווי הדירה גופא במנותק מזכויות הבנייה, ולמסות את שווי זכויות הבנייה.